Een oplossing vinden voor de financieringscrisis rond betaalbare woningen

Hoe Marin County in Californië samenwerkte om de kloof op de woningmarkt te overbruggen

Vandaag de dag noemen maar liefst 275.000 mensen Marin County in Californië hun thuis. Met Sonoma in het noorden, de Stille Oceaan in het westen en San Francisco in het zuiden, biedt Marin County zelf charmante woonbootgemeenschappen in Sausalito, hippie-enclaves in Bolinas, de majestueuze Muir Woods en enkele van de oudste biologische boerderijen van het land. In 2018 werd Marin uitgeroepen tot de gezondste county in de staat Californië – een titel die het al acht keer heeft behaald op basis van levensverwachting, levenskwaliteit, gezondheidsgedrag, fysieke omgeving en meer. Het is dan ook niet moeilijk te begrijpen waarom Marin County een aantrekkelijke plek is om te wonen, te werken, te recreëren en een gezin te stichten.

Net als in veel andere aantrekkelijke regio’s in ons land en elders in de wereld zijn de voordelen van Marin County echter niet voor iedereen toegankelijk of gelijk verdeeld. Een van de grootste uitdagingen? Betaalbare woningen. In 2016 bedroeg het gemiddelde gezinsinkomen 100.000 dollar per jaar, terwijl de gemiddelde huizenprijs steeg tot 1,1 miljoen dollar. Het probleem van betaalbare woningen in Marin County is niet nieuw, iets wat ik uit eigen ervaring maar al te goed weet.

Halverwege de jaren 2000 was ik programmamedewerker Betaalbare Huisvesting bij de Marin Community Foundation, waar ik verantwoordelijk was voor het opstellen van een plan om meer woningen te realiseren voor mensen en gezinnen met een laag inkomen. In die tijd bedroeg de gemiddelde prijs van een woning met twee slaapkamers in Marin County 1.000.000 dollar, terwijl projectontwikkelaars de resterende bouwkavels opslokten, waardoor de huizen- en grondprijzen in een toch al krappe markt nog verder omhoogschoten. De uitdaging leek onoverkomelijk. Ondanks dat ik bij een van de grootste gemeenschapsstichtingen van het land werkte, wist ik dat het subsidiebudget van MCF alleen het probleem niet kon oplossen. Na lang nadenken en overwegen heb ik mijn collega's in de lokale financieringsgemeenschap om hulp gevraagd.

Een samenwerkingsverband van financiers bijeenroepen om het probleem in kaart te brengen

Om te beginnen belde ik iedereen die ik kende en die betaalbare huisvesting financierde, inclusief ongebruikelijke bronnen zoals beleggers in belastingvoordelen, instanties voor gezondheidszorg en sociale voorzieningen, en particuliere stichtingen. We brachten de belangrijkste financiers uit de filantropische sector en de overheidssector bijeen – met name de huisvestingsautoriteit (met hun Section 8-vouchers), een kleine particuliere stichting en andere overheidsfinancieringsbronnen zoals CDBG. We namen onze inventarisatie door en gingen aan de slag.

Allereerst hebben we gekeken naar de beschikbare financiering binnen het samenwerkingsverband en naar eventuele beperkingen of prioriteiten. Sommige financiers hanteerden geografische prioriteiten, terwijl anderen zich richtten op demografische groepen zoals daklozen, ouderen, gezinnen of mensen met speciale behoeften. Vervolgens hebben we in kaart gebracht welke beperkingen er mogelijk aan de fondsen waren verbonden. Deze hadden onder meer betrekking op de ontwikkelingsfase (aankoop, bouw, definitieve oplevering), het subsidiebedrag per wooneenheid of investeringscriteria zoals de schuldendienst of de loan-to-value-ratio. Ten slotte brachten we de bronnen en bestedingen van de financiering in kaart zoals deze op dat moment werden toegewezen. Naarmate het in kaart brengen vorderde, kwam al snel een cruciaal inzicht naar voren: financiering voor de pre-ontwikkelingsfase ontbrak duidelijk in het financieringslandschap voor betaalbare woningen in Marin County.

Waarom ontbrak de financiering voor de voorbereidende fase? Daar waren waarschijnlijk twee redenen voor. De eerste, om duidelijk te zijn, is dat dit de minst aantrekkelijke vorm van financiering is. Kosten voor de voorbereidende fase omvatten juridische documenten, bouwtekeningen, milieustudies, enzovoort. De tweede is dat de financieringsfase voor de voorbereidende fase ook een van de meest risicovolle is, gezien het feit dat sommige projecten simpelweg nooit van de grond komen. Gezien deze twee factoren was de groep het erover eens dat subsidiefinanciering waarschijnlijk de beste optie was om het gat te dichten.

De kloof overbruggen en een op samenwerking gebaseerde kapitaalstructuur opbouwen

Het gezamenlijke inventarisatieproject van de financiers had een cruciaal doel: in kaart brengen hoe het ecosysteem voor betaalbare huisvesting in Marin County wel en niet functioneerde. Nu er een lacune was vastgesteld, waren de volgende stappen duidelijk. Bij de Marin Community Foundation heb ik me extra ingezet voor financiering in de voorbereidingsfase, naast het beheer van een leningfonds dat leningen met een lage rente verstrekte aan non-profitorganisaties, waaronder non-profitontwikkelaars van betaalbare woningen.

De volgende stap was om nauwer samen te werken met projectontwikkelaars, die een cruciale rol spelen in het ecosysteem van betaalbare woningen. Een van de grootste risico’s voor projectontwikkelaars is de zekerheid dat er van begin tot eind financiering beschikbaar is voor een project – dit omvat niet alleen financiering in de voorbereidingsfase, maar ook financiering voor de aankoop van grond, de bouw en langetermijnfinanciering (zoals een hypotheek). Mijn doel was om het financieringsrisico voor de projectontwikkelaar zoveel mogelijk te verminderen en uit te zoeken welke kapitaalstructuur nodig was om projecten succesvol te laten verlopen.

Terug bij het samenwerkingsverband van lokale financiers brachten we onze financieringsbronnen in kaart en realiseerden we ons dat we alle fasen gedekt hadden. De financiering voor de voorbereidende fase zou worden gedekt door subsidies. Het leningfonds kon de aankoop van de grond voor zijn rekening nemen. Lokale vertegenwoordigers van nationale banken waren aanwezig en bereid om een bouwlening te verstrekken. Investeerders in belastingvoordelen waren aanwezig en deelden hun beste ideeën over financiële modellen. En onze lokale huisvestingsinstantie had ook nog een paar Section 8-vouchers die ze aan het project konden toewijzen.

Na een paar gezamenlijke bijeenkomsten keken de mensen ernaar uit om hun unieke vaardigheden in te zetten en te bepalen hoe we het beste aan een project konden samenwerken. Sommigen kenden de overheidsprogramma’s (CDBG/HOME) door en door, anderen waren experts op het gebied van financiële modellen, terwijl weer anderen de geschiedenis en de lokale context goed kenden. Door onze talenten en middelen te bundelen, waren we klaar om samen te werken als een geheel dat meer was dan de som der delen.

Luisteren naar en ondersteunen van ontwikkelaars van betaalbare woningen

Nu we inzicht hadden in de financiering, wilden we uitzoeken hoe we projectontwikkelaars van betaalbare woningen konden ondersteunen met middelen, kennis en politieke wil. Daarom hebben we een aantal projectontwikkelaars uitgenodigd voor een bijeenkomst met ons nieuwe samenwerkingsverband van financiers, om meer te horen over verschillende projecten. Deze bijeenkomsten hadden twee doelen. Ten eerste wilden we hen laten zien dat de financiers allemaal op één lijn zaten, zodat hun financiële beperkingen en zorgen zouden afnemen. Ten tweede wilden we financiers en projectontwikkelaars tijd besparen door te voorkomen dat ze iedereen afzonderlijk moesten ontmoeten. Vanuit het perspectief van ‘onze’ financiers wisten we dat projectontwikkelaars vaak verschillende ‘varianten’ van hun verhaal vertelden, afhankelijk van de financier. Door de projectontwikkelaars hun verhaal in één keer te laten delen, kregen we allemaal hetzelfde verhaal te horen. En vice versa.

Ongetwijfeld waren de projectontwikkelaars aanvankelijk terughoudend, uit angst voor een ‘Shark Tank’-achtige situatie. Toen ze echter de samenwerkingsgerichte aanpak zagen, veranderde de dynamiek. De bijeenkomsten boden ons de kans om naar elkaars vragen en zorgen te luisteren en om relaties, vertrouwen en respect op te bouwen. Samen leerden onze financiers en projectontwikkelaars in dezelfde ruimte en werkten ze problemen uit. De overheidsfinanciers kregen de kans om inzicht te krijgen in de beperkingen van bankiers en hoe zij tegen financiële risico’s aankijken. Stichtingen en lokale financiers kregen de kans om de lokale context te delen en verschillende lopende ontwikkelingen te vergelijken. De banken en belastingkredietinvesteerders gaven ook vorm aan de projecten en de financiering om ervoor te zorgen dat wanneer het project op hun bureau terechtkwam, het zou voldoen aan de investeringscriteria (het had geen zin om een project te financieren dat niet aan deze criteria zou voldoen, aangezien zij de laatste financier waren). Investeerders waardeerden dit proces ook omdat het hen hielp bij het inplannen van hun investeringspijplijn.

De aanwezigen voelden zich op hun gemak om hun zorgen te uiten en oplossingen vanuit verschillende invalshoeken te horen. Komt er wel genoeg Section 8-huisvesting? Wat als de banken ons geen hypotheek willen verstrekken? Hoe zit het met de milieukwesties, wie houdt zich daar mee bezig? Al deze vragen konden worden beantwoord door de mensen aan tafel. Stap voor stap brachten de financiers, de samenwerkingspartners en de projectontwikkelaars de ontwikkelingsprojecten in kaart – waarbij ze alle details zorgvuldig uitwerkten. Wat uit dit proces naar voren kwam, was niet alleen een ontwikkelingsplan voor betaalbare woningen, maar ook een echt gemeenschapsgevoel met gedeelde waarden en een gemeenschappelijk doel.

Uiteindelijk hebben meerdere projecten voor de bouw van betaalbare woningen in Marin County dit proces doorlopen – wat uiteindelijk neerkwam op een ‘collective impact’-aanpak met slechts kleine verschillen. Hoewel bij ‘collective impact’ vaak veel nadruk ligt op subsidies, hadden wij voor ons werk zowel subsidies als overheidsfinanciering in het kader van Section 8, bankfinanciering en belastingvoordelen voor sociale woningbouw nodig (waardoor een facilitator met ervaring in woningfinanciering onmisbaar was).

Terugkijkend ben ik trots op het werk dat we samen hebben verricht. In de toekomst zou ik meer tijd nemen om het proces te evalueren: wat hebben we geleerd, heeft het tot betere resultaten geleid, ging het sneller, en wat waren de onbedoelde gevolgen? Dit zijn allemaal lessen die we bij toekomstige projecten kunnen toepassen.

Een model dat in verschillende beleidsterreinen en sectoren kan worden toegepast

Deze gezamenlijke aanpak van financiering heeft ons geholpen om kapitaal aan te trekken in Marin County, en daar hoeft het niet bij te blijven. Deze aanpak kan in elke sector worden toegepast als een gezamenlijke aanpak gericht op collectieve impact. Wilt u een samenwerkingsverband van financiers opzetten? Hier volgen de belangrijkste vereisten en aandachtspunten:

- De bereidheid van financiers en banken om mee te doen

- Sterke begeleiding met sectorkennis

- Ontwikkelaars die willen meedoen

- Een proces dat drie maanden in beslag neemt

- Gerichte agenda’s – banken en investeerders zijn niet gewend aan vergaderingen van non-profitorganisaties

- Gedeelde waarden om woningen te realiseren – wellicht moet er wat water bij de wijn worden gedaan wat betreft prioriteiten (demografische gegevens)

- Maandelijkse vergadering – maximaal 1,5 uur