التغلب على أزمة تمويل الإسكان الميسور التكلفة

كيف تعاونت مقاطعة مارين في كاليفورنيا لتقليص الفجوة السكنية

اليوم، يعيش 275,000 شخص محظوظ في مقاطعة مارين بولاية كاليفورنيا. وتقع مقاطعة مارين بين سونوما شمالاً والمحيط الهادئ غرباً وسان فرانسيسكو جنوباً، وتتميز بمجتمعات سكنية ساحرة على متن قوارب في سوساليتو، ومناطق للهيبيين في بوليناس، وغابات موير المهيبة، وبعض أقدم المزارع العضوية في البلاد. في عام 2018، احتلت مارين المرتبة الأولى كأكثر المقاطعات صحة في ولاية كاليفورنيا - وهو لقب حصلت عليه ثماني مرات بناءً على متوسط العمر المتوقع، ونوعية الحياة، والسلوكيات الصحية، والبيئة المادية، وغير ذلك. قد يفهم المرء لماذا تعتبر مقاطعة مارين مكانًا جذابًا للناس للعيش والعمل واللعب وتربية الأسر.

ومع ذلك، وكما هو الحال في العديد من المناطق المرغوبة في بلدنا وحول العالم، فإن مزايا مقاطعة مارين ليست في متناول الجميع ولا يتم توزيعها بالتساوي بينهم. وما هو أحد أكبر التحديات؟ الإسكان الميسور التكلفة. ففي عام 2016، بلغ متوسط دخل الأسرة 100,000 دولار سنويًا، في حين ارتفع متوسط سعر المنزل إلى 1.1 مليون دولار. ومشكلة الإسكان الميسور التكلفة في مقاطعة مارين ليست جديدة، وهي حقيقة أعرفها شخصيًا وأدركها جيدًا.

في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كنتُ مسؤول البرامج المعني بالإسكان الميسور التكلفة في مؤسسة مارين المجتمعية (MCF)، حيث كنتُ مكلفاً بوضع خطة لتوفير المزيد من المساكن للأفراد والأسر ذات الدخل المنخفض. في ذلك الوقت، كان متوسط سعر المنزل المكون من غرفتي نوم في مقاطعة مارين يبلغ مليون دولار، في حين كان المطورون العقاريون يستحوذون على قطع الأراضي المتبقية لتطويرها، مما أدى إلى مزيد من الارتفاع في أسعار المساكن والأراضي في سوق يعاني أصلاً من نقص العرض. بدا التحدي مستعصياً. على الرغم من عملي في واحدة من أكبر المؤسسات المجتمعية في البلاد، كنت أعلم أن ميزانية المنح الخاصة بمؤسسة مارين المجتمعية وحدها لا يمكنها حل المشكلة. بعد الكثير من التفكير والتدبر، اتصلت بزملائي في مجتمع التمويل المحلي.

عقد اجتماع تعاوني بين الجهات الممولة لتحديد أبعاد المشكلة

للبدء، اتصلت بكل من أعرفهم ممن يمولون مشاريع الإسكان الميسور التكلفة، بما في ذلك مصادر غير متوقعة مثل مستثمري الائتمانات الضريبية، ووزارات الصحة والخدمات الاجتماعية، والمؤسسات الخيرية الخاصة. وجمعنا بين الممولين الرئيسيين في القطاع الخيري والقطاع الحكومي - ولا سيما هيئة الإسكان (مع قسائم البند 8 الخاصة بها)، ومؤسسة خيرية خاصة صغيرة، ومصادر تمويل حكومية أخرى مثل برنامج التمويل المجتمعي للتنمية الحضرية (CDBG). وقمنا بمراجعة خريطة العمل التي وضعناها وشرعنا في العمل.

أولاً، قمنا بدراسة التمويل المتاح للمبادرة التعاونية وأي قيود أو أولويات. كان لبعض الجهات الممولة أولويات جغرافية، بينما كان لبعضها الآخر أولويات ديموغرافية مثل الفئات المشردة، وكبار السن، والأسر، أو الفئات ذات الاحتياجات الخاصة. ثانياً، حددنا القيود التي قد تُفرض على الأموال. وشملت هذه القيود مرحلة التطوير (الشراء، البناء، التثبيت)، ومبلغ المنحة لكل وحدة، أو معايير الاستثمار مثل خدمة الدين أو نسب القرض إلى القيمة. وأخيراً، قمنا بتحديد مصادر التمويل واستخداماته وفقاً لتوزيعها الحالي. ومع تقدم عملية التحديد، ظهرت رؤية حاسمة بسرعة: كان التمويل لمرحلة ما قبل التطوير غائباً بشكل واضح عن مشهد تمويل الإسكان الميسور التكلفة في مقاطعة مارين.

لماذا لم يتوفر تمويل مرحلة ما قبل التطوير؟ هناك سببان محتملان. الأول، لكي نكون واضحين، هو أنه أقل أنواع التمويل جاذبية. تشمل تكاليف مرحلة ما قبل التطوير المستندات القانونية والرسومات المعمارية والدراسات البيئية وما إلى ذلك. والثاني هو أن مرحلة تمويل ما قبل التطوير هي أيضًا واحدة من أكثر المراحل خطورة من حيث التنفيذ، وذلك استنادًا إلى حقيقة أن بعض المشاريع لا ترى النور أبدًا. وبالنظر إلى هذين العاملين، اتفق الفريق على أن التمويل عن طريق المنح هو على الأرجح الخيار الأفضل لسد هذه الفجوة.

سد الفجوة وبناء هيكل تمويل تعاوني

وقد حقق مشروع التخطيط التعاوني الذي قام به الممولون هدفاً بالغ الأهمية، وهو: إلقاء الضوء على نقاط القوة والضعف في منظومة الإسكان الميسور التكلفة في مقاطعة مارين. وبعد تحديد الثغرات، أصبحت الخطوات التالية واضحة. وفي مؤسسة مارين المجتمعية، ركزت بشكل مكثف على تمويل مرحلة ما قبل التطوير، بالإضافة إلى إدارة صندوق قروض يقدم قروضاً بفوائد منخفضة للمنظمات غير الربحية، بما في ذلك الجهات غير الربحية العاملة في مجال تطوير الإسكان الميسور التكلفة.

وكانت الخطوة التالية هي العمل بشكل أوثق مع المطورين العقاريين، الذين يُعدون من الأطراف المعنية الأساسية في منظومة الإسكان الميسور التكلفة. ومن أهم المخاطر التي يواجهها المطورون العقاريون التأكد من توفر التمويل اللازم للمشروع من البداية إلى النهاية — ولا يقتصر ذلك على تمويل مرحلة ما قبل التطوير فحسب، بل يشمل أيضًا تمويل شراء العقارات، والتشييد، والتمويل طويل الأجل (مثل الرهن العقاري). كان هدفي هو تقليل مخاطر التمويل التي يتحملها المطور قدر الإمكان، وتحديد هيكل رأس المال اللازم للمضي قدماً في المشاريع بنجاح.

وبالعودة إلى مجموعة الممولين المحليين، قمنا بترتيب مصادر تمويلنا وأدركنا أننا قد غطينا جميع المراحل. فتمويل مرحلة ما قبل التطوير سيتم دعمه من خلال المنح. ويمكن لصندوق القروض أن يتولى عملية شراء الأرض. وكان ممثلو البنوك الوطنية المحليون حاضرين على طاولة المفاوضات، مستعدين لتقديم قرض للبناء. كما كان مستثمرو الائتمان الضريبي حاضرين لتبادل أفضل أفكارهم حول النماذج المالية. كما أن هيئة الإسكان المحلية لدينا كانت تمتلك أيضًا عددًا قليلاً من قسائم الإسكان بموجب البند 8 لتخصيصها لهذا المشروع.

بعد عقد بضعة اجتماعات معًا، كان الجميع متحمسين لتقديم مهاراتهم الفريدة وتحديد أفضل السبل للتعاون في المشروع. كان بعضهم على دراية تامة بالبرامج الحكومية (CDBG/HOME)، بينما كان آخرون خبراء في النمذجة المالية، في حين كان البعض الآخر على دراية بالتاريخ والسياق المحلي. ومن خلال تبادل مواهبنا ومواردنا، أصبحنا مستعدين للعمل معًا ككيان واحد يتجاوز مجموع أجزائه الفردية.

الاستماع إلى مطوري المساكن الميسورة التكلفة ودعمهم

وبعد أن فهمنا آلية التمويل، أردنا تحديد الكيفية التي يمكننا من خلالها دعم مطوري المساكن الميسورة التكلفة بالموارد والمعرفة والإرادة السياسية. ولتحقيق ذلك، قمنا بدعوة عدد من المطورين للالتقاء بمجموعة الممولين المتعاونين الجدد لدينا للاستماع إلى عرض لمختلف المشاريع. وكان الهدف من هذه الاجتماعات مزدوجًا. أولاً، أردنا أن نُظهر لهم أن الممولين جميعًا متفقون على نفس الرؤية، بحيث تقل مخاوفهم وقيودهم المالية. ثانياً، أردنا توفير الوقت على الممولين والمطورين من خلال تجنب عقد اجتماعات منفصلة مع كل منهم. من وجهة نظر "ممولينا"، كنا نعلم أن المطورين غالباً ما يروون "نسخاً" مختلفة من القصص اعتماداً على الممول. ومن خلال جعل المطورين يشاركون قصصهم بشكل جماعي، حصلنا جميعاً على نفس القصة. والعكس صحيح.

لا شك أن المطورين كانوا مترددين في البداية، خوفاً من أن تكون الأجواء شبيهة ببرنامج "شارك تانك". لكن عندما أدركوا أن النهج المتبع هو نهج تعاوني، تغيرت الديناميكية. فقد أتاحت لنا الاجتماعات فرصة للاستماع إلى أسئلة ومخاوف بعضنا البعض، وبناء العلاقات والثقة والاحترام. وعمل كل من مجموعة الممولين والمطورين معاً على التعلم وحل المشكلات في نفس الغرفة. كما أتيحت للممولين الحكوميين فرصة التعرف على القيود التي يفرضها المصرفيون وكيفية تعاملهم مع المخاطر المالية. كما أتيحت للمؤسسات الخيرية والممولين المحليين فرصة لتبادل المعلومات حول السياق المحلي ومقارنة مختلف المشاريع قيد التنفيذ. كما ساهم كل من البنوك ومستثمرو الائتمان الضريبي في تشكيل المشاريع والتمويل لضمان أن تفي المشاريع بمعايير الاستثمار عند وصولها إلى مكاتبهم (فلم يكن هناك جدوى من تمويل مشروع لا يفي بهذه المعايير، حيث كانوا هم الممولين النهائيين). كما أعرب المستثمرون عن تقديرهم لهذه العملية، حيث ساعدتهم على التخطيط لمشاريعهم الاستثمارية المستقبلية.

شعر الحاضرون بالراحة في التعبير عن مخاوفهم والاستماع إلى الحلول من مختلف الجوانب. هل سيكون هناك ما يكفي من المساكن المشمولة بالمادة 8؟ ماذا لو رفضت البنوك تمويلنا؟ وماذا عن المخاوف البيئية، من الذي يعمل على معالجتها؟ كان بإمكان الحاضرين حول الطاولة الإجابة على كل هذه الأسئلة. خطوة بخطوة، قام الممولون والمطورون بالتعاون معًا برسم خريطة لمشاريع التطوير - مع الاهتمام بأدق التفاصيل. ما نتج عن هذه العملية لم يكن مجرد خطة لتطوير الإسكان الميسور التكلفة، بل شعور حقيقي بالانتماء للمجتمع مع قيم وأهداف مشتركة.

في النهاية، خضعت العديد من مشاريع تطوير المساكن الميسورة التكلفة في مقاطعة مارين لهذه العملية - التي كانت في جوهرها نهجاً قائماً على «التأثير الجماعي» مع بعض الاختلافات الطفيفة. ورغم أن نهج «التأثير الجماعي» غالباً ما يركز بشكل كبير على المنح، فإن عملنا استلزم الحصول على منح، وتمويل حكومي بموجب البند 8، وتمويل مصرفي، وائتمانات ضريبية للمساكن المخصصة لذوي الدخل المنخفض (مما استلزم، بالتالي، وجود ميسر ذي خبرة في مجال تمويل الإسكان).

عندما أنظر إلى الوراء، أشعر بالفخر بالعمل الذي أنجزناه معًا. وفي المستقبل، سأخصص مزيدًا من الوقت لتقييم العملية – ما الذي تعلمناه، وهل أسفرت عن نتائج أقوى، وهل كانت أسرع، وما هي العواقب غير المقصودة؟ فهذه كلها دروس يمكن تطبيقها على المشاريع المستقبلية.

نموذج قابل للتطبيق في مختلف المجالات والقطاعات

لقد نجح هذا النهج التعاوني في التمويل في تحريك رأس المال في مقاطعة مارين، ولا داعي لأن يتوقف الأمر عند هذا الحد. فمن الممكن تطبيقه على كل قطاع كنهج تعاوني يهدف إلى إحداث تأثير جماعي. هل أنت مهتم بإنشاء مجموعة تعاونية للممولين؟ إليك أهم المتطلبات والنقاط التي يجب أخذها في الاعتبار:

- استعداد الجهات الممولة والبنوك للمشاركة

- قدرة تيسيرية قوية مصحوبة بمعرفة بالقطاع

- المطورون الراغبون في المشاركة

- عملية تستغرق ثلاثة أشهر لإتمامها

- جداول أعمال محددة الأهداف – فالبنوك والمستثمرون ليسوا معتادين على اجتماعات المنظمات غير الربحية

- قيم متسقة لإنشاء المساكن – قد يتعين التنازل عن بعض الأولويات (التركيبة السكانية)

- اجتماع شهري – ساعة ونصف كحد أقصى